Ferienimmobilien in der Schweiz: Kauf, Finanzierung & Steuertipps 2025

Stellen Sie sich vor: Sie öffnen morgens die Fensterläden Ihrer eigenen Ferienwohnung in den Walliser Alpen, der Duft von frischem Schnee liegt in der Luft, und die Mittagsruhe wird nur vom Glöckchen der Dorfkirche durchbrochen. Während die Schweizer Wirtschaft 2025 weiter robust wächst und Arbeiten im Homeoffice längst zum Standard geworden ist, entdecken immer mehr Vermögende aus Zürich, Bern, Basel oder Zug den Reiz einer Zweitwohnung als Kapitalanlage. Rund 60'000 Ferienimmobilien zählt die Schweiz – und die Nachfrage steigt rasant. In Luxusresorts wie Crans-Montana oder St. Moritz legten die Preise 2024 um bis zu acht Prozent zu. Ein Investment, das sich lohnt? Ja, wenn Sie die kantonalen Eigenheiten, die Finanzierungsfallen und die Steuertricks kennen. Denn eine Ferienimmobilie in der Schweiz ist mehr als nur ein Traum – sie ist ein messbares Vermögenswert, den Sie richtig planen müssen.

Traum oder Investment? Warum Ferienimmobilien in der Schweiz boomen

Der Aufschwung hat handfeste Gründe. Die Pandemie hat den Lockruf der Berge und Seen verstärkt: Wer im Homeoffice arbeitet, sucht sich den Arbeitsplatz dorthin, wo die Lebensqualität am höchsten ist. Gleichzeitig bleibt der Inlandtourismus auf Rekordniveau, weil Schweizerinnen und Schweizer ihre Ferien vermehrt im eigenen Land verbringen. Eine Ferienwohnung in Lenzerheide oder ein Chalet im Berner Oberland sind nicht nur exklusive Rückzugsorte, sondern auch Wertanlagen. Nehmen Sie das Beispiel einer 4-Zimmer-Wohnung in Lenzerheide: Für rund 450'000 Franken sind Sie dabei – für einen Preis, der oft unter dem liegt, was Sie über Jahre hinweg für Hotelaufenthalte ausgeben würden. Bedenken Sie aber die Nebenkosten: Rechnen Sie mit 10 bis 20 Franken pro Quadratmeter und Monat für Unterhalt, Verwaltung, Versicherungen und allfällige Stockwerkeigentümer-Beiträge. Bei 80 Quadratmetern sind das 800 bis 1'600 Franken monatlich – ein Betrag, den Sie in Ihre Renditeberechnung einfliessen lassen müssen.

In Spitzenlagen wie Crans-Montana oder St. Moritz steigen die Preise Jahr für Jahr, getrieben von internationaler Nachfrage und der Knappheit an Bauland. Wer heute kauft, profitiert von einer historisch niedrigen Zinslandschaft – auch wenn die Hypothekarzinsen 2025 leicht angezogen haben. Doch der Traum hat auch regulatorische Hürden: Der Bundesbeschluss über Zweitwohnungen von 2012 begrenzt Neubauten in Gemeinden mit über 20 Prozent Zweitwohnungsanteil. Das macht den Markt für Bestandsimmobilien besonders attraktiv – und die Preise stabil.

Kantonale Unterschiede: Wo der Zweitwohnungskauf (noch) erlaubt ist

Der berühmte Zweitwohnungsartikel (Art. 75b BV) hat viele Tourismusgemeinden hart getroffen. Wenn eine Gemeinde einen Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent aufweist, sind Neubauten von Zweitwohnungen verboten. Das betrifft Orte wie Gstaad im Kanton Bern, Davos in Graubünden oder viele Gemeinden im Wallis. Aber es gibt Ausnahmen: Bestehende Objekte dürfen Sie überall kaufen, solange die Gemeinde den Höchstanteil nicht bereits überschritten hat. Und Gemeinden mit einem Anteil unter 20 Prozent – etwa im Tessin, in der Region Ascona oder Locarno – erlauben auch Neubauten. Prüfen Sie vor jeder Reservation beim kantonalen Amt für Raumentwicklung, ob das konkrete Objekt bewilligungsfrei ist. Eine Falle lauert bei sogenannten „Zweitwohnungsgemeinden“: Selbst der Kauf einer Bestandswohnung kann bewilligungspflichtig sein, wenn die Quote bereits ausgeschöpft ist. Lassen Sie sich den Grundbuchauszug mit der Zweckbestimmung zeigen – und holen Sie eine schriftliche Bestätigung der Gemeinde ein.

Die Kantone im Detail: Wo sich der Kauf lohnt

Im Wallis sind Gemeinden wie Zermatt oder Saas-Fee stark betroffen – hier kaufen Sie nur bestehende Objekte, und die Preise sind hoch. Graubünden hat mit St. Moritz, Arosa oder Lenzerheide ebenfalls viele Gemeinden mit über 20 Prozent. Der Kanton Tessin hingegen weist vielerorts einen tieferen Zweitwohnungsanteil auf, da dort viele Erstwohnungen für Grenzgänger und Zugewanderte gebaut werden. In Gemeinden wie Lugano oder Ascona sind Neubauten noch möglich – allerdings oft mit strengen Auflagen zu Energieeffizienz und Gestaltung. Im Kanton Bern sind die Verhältnisse gemischt: Während Gstaad gesperrt ist, gibt es in ländlichen Gebieten noch Spielraum. Vor dem Kauf lohnt sich ein Blick auf die kantonale Liste der Zweitwohnungsgemeinden (oft auf der Website des kantonalen Amts für Raumentwicklung). Merken Sie sich: Der Kauf einer Bestandsimmobilie ist fast immer erlaubt, aber die Finanzierung wird strenger, wenn der Zweitwohnungsanteil hoch ist – Banken verlangen dann oft mehr Eigenkapital.

Finanzierung: Hypothek, Eigenkapital und Renditeerwartung

Banken sehen Ferienimmobilien als höheres Risiko als Erstwohnungen. Deshalb verlangen sie in der Regel 20 bis 25 Prozent Eigenkapital, bei manchen Instituten sogar 30 Prozent. Der Zinssatz liegt aktuell rund 0,5 bis 1 Prozent über dem für Erstwohnungen – das heisst bei einer Festhypothek über fünf Jahre etwa 2 bis 2,5 Prozent. Ein Beispiel: Sie finanzieren eine Wohnung für 500'000 Franken mit 100'000 Franken Eigenkapital (20 Prozent) und nehmen eine Hypothek von 400'000 Franken auf. Bei 2,2 Prozent Zinsen zahlen Sie jährlich 8'800 Franken Zins. Dem stehen mögliche Mieteinnahmen gegenüber: In Top-Skigebieten wie Zermatt oder St. Moritz sind Bruttomietrenditen von 3 bis 5 Prozent realistisch, also 15'000 bis 25'000 Franken pro Jahr. Abzüglich Nebenkosten (Unterhalt, Verwaltung, Versicherung) bleibt meist ein bescheidener Überschuss. In Seeregionen wie Luzern oder Zug liegen die Renditen tiefer, etwa 2 bis 3 Prozent.

• Eigenkapitalanteil: 20–25 % des Kaufpreises. Vergleichen Sie Angebote von Kantonalbanken wie der Berner Kantonalbank oder der Graubündner Kantonalbank – sie bieten oft günstigere Konditionen für regionale Ferienobjekte.
• Zinsbindung: Wählen Sie eine Festhypothek über 5 Jahre, um das Zinsrisiko zu minimieren. Steigende Leitzinsen könnten sonst die Rendite auffressen.
• Vor- und Nachfinanzierung klären: Viele Banken finanzieren nur bis 80 % des Verkehrswerts. Prüfen Sie, ob der Preis dem Verkehrswert entspricht – ein lokaler Gutachter oder Makler kann helfen.
• Nebenkosten einrechnen: Neben Hypothekarzinsen fallen jährlich 1–2 % des Kaufpreises für Unterhalt, Verwaltung und Rückstellungen an. Planen Sie grosszügig.

Ein Tipp für Zinsoptimierung: Nutzen Sie Online-Hypothekarvergleiche wie moneyland.ch oder comparis.ch. Dort sehen Sie die aktuell günstigsten Konditionen für Ferienhypotheken. Bedenken Sie, dass die Bank bei Ferienimmobilien oft eine Selbstnutzung von mindestens 2–3 Wochen pro Jahr voraussetzt, sonst stuft sie das Objekt als reines Renditeobjekt ein – das verschlechtert die Konditionen.

Steuervorteile und -fallen bei Ferienimmobilien

Die Steuerbehandlung von Ferienimmobilien ist ein Minenfeld. Das Wichtigste: Auch bei einer Ferienwohnung müssen Sie einen Eigenmietwert versteuern. Dieser beträgt je nach Kanton 60 bis 80 Prozent des Marktmietwerts. Im Kanton Wallis sind es oft 70 Prozent, in Graubünden 65 Prozent. Wenn Sie die Wohnung vermieten, sind die Mieteinnahmen steuerpflichtig – dafür können Sie Unterhaltskosten, Hypothekarzinsen und Verwaltungsaufwendungen abziehen. Achten Sie auf die korrekte Abgrenzung: Vermietung an Dritte mindert den Eigenmietwert (Sie müssen nur die Selbstnutzungsanteile versteuern).

• Kapitalgewinnsteuer (Spekulationssteuer): Verkaufen Sie die Immobilie innerhalb von 5 Jahren nach Kauf, fällt eine progressive Steuer auf den Gewinn an – in Spitzen bis 50 % (je nach Kanton und Haltedauer). Halten Sie das Objekt länger als 10 Jahre, sinkt der Satz oft auf 0–20 %.
• Liegenschaftssteuer: Jährliche Abgabe auf den Steuerwert. Im Wallis beträgt sie 1–2 Promille, in Graubünden 0,5–1,5 Promille. Fragen Sie bei der Gemeinde nach dem genauen Steuerfuss.
• Grundstückgewinnsteuer: Fällt beim Verkauf an, progressiv gestaffelt nach Haltedauer und Gewinn. Ein Steuerberater mit Immobilienfokus (z. B. aus der Kanzlei Lenz & Staehelin) kann hier massiv Steuern sparen.

Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung in Crans-Montana für 600'000 Franken, verkaufen sie nach 7 Jahren für 720'000 Franken. Je nach Kanton zahlen Sie auf den Gewinn von 120'000 Franken etwa 20–30 % Grundstückgewinnsteuer – also 24'000 bis 36'000 Franken. Wer vorher einen Steuerberater konsultiert, kann durch geschickte Investitionen in den Unterhalt (z. B. neue Fenster, Heizungsoptimierung) den steuerbaren Gewinn senken. Auch die Abschreibung auf dem Gebäudewert (je nach Baujahr) kann geltend gemacht werden – aber Vorsicht: Bei späterem Verkauf wird die Abschreibung zurückgerechnet („Degressive Abschreibung“ vs. „Ordentliche Abschreibung“).

Praxistipps für den Kauf einer Ferienimmobilie in der Schweiz

Ein erfolgreicher Kauf steht und fällt mit der gründlichen Vorbereitung. Nehmen Sie sich Zeit und scheuen Sie nicht, Profis hinzuzuziehen. Beginnen Sie mit einer Besichtigung mit einem lokalen Immobilienexperten – zum Beispiel von Engel & Völkers St. Moritz oder einem unabhängigen Makler vor Ort. Achten Sie besonders auf den Zustand der Heizungsanlage, die Isolation (Energieausweis CECB!) und die Bausubstanz. Ein Haus aus den 1970er-Jahren kann in den Alpen schnell zehntausende Franken an Sanierungskosten verursachen.

• Rechtliche Prüfung: Lassen Sie den Grundbuchauszug prüfen – achten Sie auf Dienstbarkeiten wie Baurecht, Wegrecht oder Quellenrecht. Im Wallis gibt es oft alte Wasserrechte, die Bauvorhaben erschweren.
• Finanzierungszusage vor dem Kauf einholen. Viele Banken (z. B. UBS oder Credit Suisse) bieten spezielle Ferienhypotheken an, die oft eine schnellere Bearbeitung garantieren. Vergleichen Sie die Konditionen auf comparis.ch.
• Baubewilligungen für Erweiterungen prüfen: Eine Pergola, ein Schwimmbecken oder ein Wintergarten benötigen oft eine kantonale Ausnahmebewilligung. In Zweitwohnungsgemeinden sind Umbauten streng reglementiert.
• Energieausweis (CECB) anfordern. Ein CECB D oder E bedeutet hohe Heizkosten – und baldige Sanierungspflicht aufgrund der kantonalen Energievorschriften. Ein CECB A oder B ist ein klarer Wettbewerbsvorteil.

Ein weiterer Tipp: Prüfen Sie die Lärmemissionen – eine Wohnung direkt neben der Seilbahnstation kann im Sommer sehr laut sein. Informieren Sie sich auch über das Nachbarschaftsrecht: In einigen Gemeinden gibt es Ruhezeiten, die die Vermietung an Partyurlauber erschweren. Ein lokaler Anwalt, spezialisiert auf Immobilienrecht (wie jener der Kanzlei Lenz & Staehelin), kann den Kaufvertrag prüfen und Fallstricke aufdecken.

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